Modelo de contrato de arras (Word gratis): tipos, qué incluir y qué pasa si alguien se echa atrás
Descarga gratis un modelo de contrato de arras penitenciales en Word. Qué son las arras penitenciales, confirmatorias y penales según el Código Civil, qué cláusulas no pueden faltar y quién paga cada gasto.
- Descarga el modelo: contrato de arras penitenciales en Word, gratis y sin registrarte.
- Penitenciales (las más usadas): quien se echa atrás pierde las arras o las devuelve duplicadas.
- Confirmatorias y penales: no permiten desistir sin más; si alguien incumple, se puede reclamar.
- Antes de firmar: pide la nota simple y revisa el contrato con un profesional.
El contrato de arras es el paso entre el «sí, lo compro» y la escritura ante notario. El comprador entrega una cantidad, las arras o señal, y las dos partes dejan por escrito el precio, la fecha de la escritura y lo que ocurre si alguien se echa atrás. Ese último punto depende del tipo de arras, y es donde más errores se cometen.
Descargar el modelo de contrato de arras penitenciales (Word). Es orientativo: rellena lo que va entre corchetes y revísalo con un abogado o notario antes de firmar.
Los tres tipos de arras
| Tipo | Base legal | Si el comprador se echa atrás | Si el vendedor se echa atrás |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Art. 1454 del Código Civil | Pierde las arras | Devuelve las arras duplicadas |
| Confirmatorias | Art. 1124 del Código Civil | El vendedor puede exigir que compre o resolver, con indemnización | El comprador puede exigir que venda o resolver, con indemnización |
| Penales | Arts. 1152 y 1153 del Código Civil | Paga la pena pactada | Paga la pena pactada |
El artículo 1454 lo dice así: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas» (Código Civil, BOE). Por eso el contrato tiene que decir expresamente que las arras son penitenciales y citar ese artículo: si no queda claro, lo habitual es que se interpreten como confirmatorias, un simple pago a cuenta del precio que no permite desistir.
Qué no puede faltar en el contrato
- Las partes: nombre, DNI y domicilio de todos los compradores y de todos los propietarios.
- La vivienda: dirección, datos del Registro de la Propiedad y referencia catastral.
- El precio total y cómo se paga el resto en la escritura.
- Las arras: importe, cómo se entregan y de qué tipo son, con su artículo.
- La fecha límite para firmar la escritura.
- El estado de la vivienda: libre de cargas, de inquilinos y ocupantes, y al corriente de comunidad e IBI.
- Los gastos: quién paga cada uno.
- La agencia, si interviene: sus honorarios y quién los paga.
Quién paga cada gasto
Si el contrato no dice otra cosa, la escritura matriz de notaría la paga el vendedor y la primera copia el comprador, según el artículo 1455 del Código Civil. La plusvalía municipal corresponde al vendedor. El impuesto de la compra (el ITP en vivienda usada, o el IVA y el AJD en obra nueva) y la inscripción en el registro, al comprador.
Antes de firmar
- Pide una nota simple reciente al Registro de la Propiedad: dice quién es el dueño y si hay hipotecas o embargos.
- Si el comprador necesita hipoteca, acordad qué pasa si el banco la deniega. El modelo no lo incluye: añádelo como cláusula.
- Entrega las arras por transferencia, nunca en efectivo, y que el contrato sirva de recibo.
¿Eres una inmobiliaria?
En Livra el contrato de arras sale en un clic con los datos del inmueble, el comprador y el vendedor, y con tu marca.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un contrato de arras?
Es el contrato con el que comprador y vendedor reservan una compraventa antes de firmar la escritura: el comprador entrega una cantidad (las arras o señal) y ambos fijan el precio y la fecha de la escritura. Lo que pasa si una parte se echa atrás depende del tipo de arras pactadas.
¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales, confirmatorias y penales?
Las penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) permiten desistir: el comprador pierde las arras o el vendedor las devuelve duplicadas. Las confirmatorias son un pago a cuenta del precio y no permiten desistir: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización (artículo 1124). Las penales fijan una pena para quien incumpla (artículos 1152 y 1153).
¿Cuánto se paga de arras?
La ley no fija ninguna cantidad. Suele pactarse en torno al 10 % del precio, pero puede ser más o menos según acuerden las partes.
¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás en unas arras penitenciales?
Debe devolver las arras duplicadas: si el comprador entregó 15.000 €, el vendedor le devuelve 30.000 €. Si es el comprador quien se echa atrás, pierde los 15.000 €.
¿Quién paga la notaría y los impuestos de la compraventa?
Salvo pacto, la escritura matriz la paga el vendedor y la primera copia el comprador (artículo 1455 del Código Civil). La plusvalía municipal corresponde al vendedor, y el impuesto de la compra (ITP, o IVA y AJD si es obra nueva) y el registro, al comprador.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado o notario.
Para agencias: modelo de nota de encargo y modelo de hoja de visita.